No entanto, ao contrário do que muitos acreditam, o Judiciário não é a única forma para solucionar problemas dessa natureza. Há outros caminhos que os condôminos que podem seguir sem precisar, necessariamente, "judicializar" certos desentendimentos.
No Brasil, a relação entre moradores de condomínio é regulada por lei específica (a Lei Federal n.º 4.591, de 16 de dezembro de 1964), pelo Código Civil de 2002, além das Convenções e Regimentos Internos de cada condomínio. Porém, por mais que o problema não seja a falta de regulamentação, é impossível evitar o surgimento de conflitos. Nesse contexto, cumpre chamar a atenção para duas formas alternativas de solução de litígios que podem ser adotadas.
A primeira delas é a mediação. O órgão máximo de deliberação de cada condomínio é a Assembléia Geral, que nada mais é que o colegiado de todos os condôminos, e tem como função deliberar, democraticamente, as questões relativas ao condomínio, podendo aplicar sanções, e, até mesmo, alterar as regras da Convenção e do Regimento Interno. Com efeito, desde que sejam preservadas a intimidade e privacidade de cada um dos moradores, a Assembléia Geral também pode ser um órgão de mediação dos conflitos internos. Sendo o caso de muitas pessoas participarem da Assembléia, ou ela já possuir muitas atribuições, também é possível estruturar um Conselho de Mediação formado por moradores eleitos.
Outro modo de colaborar com esse trabalho de mediação é utilizar o auxílio da assessoria jurídica do condomínio, que, de forma mais abalizada, poderá contribuir com a análise de cada caso concreto, proferindo um parecer à luz da legislação e das normas da Convenção e do Regimento Interno. Não se pode esquecer que os advogados também têm a função de consultoria, de opinar sobre os assuntos jurídicos. De todo modo, nessas situações, também não se pode deixar de garantir que cada uma das partes tenha o direito de se defender e de apresentar suas considerações para ser analisadas: é o que se chama de contraditório e ampla defesa.
Por fim, outra forma de pacificação de litígios é a arbitragem. Existente no Brasil desde 1996, é um processo mais sofisticado que a mediação, porém, as suas decisões têm mais força jurídica. Na arbitragem, as partes decidem previamente que, havendo conflitos que envolvam direitos disponíveis[1], eles serão solucionados por um determinado árbitro[2], uma pessoa capaz e de confiança das partes. Nada impede, porém, que esse acordo entre as partes litigantes de submeter-se à decisão arbitral também surja após o nascimento do conflito, desde que haja consenso quanto a isso[3].
Em ambos os casos, o árbitro irá ouvir as partes e decidir, de forma fundamentada, as razões jurídicas que devem levar à solução do conflito. Se uma das partes não cumprir a decisão do árbitro, a contrária pode exigir tal cumprimento por meio de uma execução judicial.
Qual a diferença de não se recorrer diretamente à Justiça? Um processo judicial normal é bem mais demorado e desgastante para as partes. Exige que uma delas ajuíze a ação, a outra seja citada, conteste, haja uma audiência de conciliação, outra de instrução, e, posteriormente, sentença, que pode sofrer apelação, julgada pelo Tribunal e, eventualmente, ainda podem existir recursos para o STF e/ou STJ. Isso sem falar em vários outros incidentes possíveis.
Após tudo isso, é que a parte vencedora, em princípio, poderia pedir a execução judicial da decisão final. Portanto, a arbitragem, em regra, é mais rápida e menos desgastante às partes, podendo ser uma interessante e prática solução para os condomínios residenciais.
[1] A arbitragem não é aplicável nas questões que envolvam, por exemplo, os direitos à intimidade e privacidade, pois estes são direitos da personalidade e, portanto, indisponíveis.
[2] Esse acordo se chama “cláusula compromissória”, e pode constar na Convenção do Condomínio.
[3] Esse consenso chama-se compromisso arbitral.
Por Caio Vitor Ribeiro Barbosa
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